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Prix d'une assurance de prêt

Le coût du contrat d'assurance de prêt immobilier

En matière d'assurance décès - invalidité - incapacité, le montant de la prime d'assurance est fixé pour toute la durée du prêt immobilier et ne peut faire l'objet d'aucun ajustement, à la différence des primes payées sur certains contrats d'assurance perte d'emploi qui peuvent varier en cours de contrat.

La présentation du montant varie selon les établissements, ce qui rend les comparaisons difficiles. Le coût peut être présenté en taux mensuel ou en taux annuel, en pourcentage du montant à assurer ou en € par mois pour 1 500 € empruntés. L'assiette de paiement, c'est à dire la base sur laquelle est calculé le taux, peut également être soit le capital emprunté, soit le capital restant dû.

La seule comparaison possible de coût reste celle de l'incidence sur le taux effectif global du prêt (TEG), que toutes les banques doivent vous communiquer en même temps que l'offre de prêt proprement dite. Son poids varie de 0,20 % pour les contrats les plus économiques à 0,65 % pour les plus chers.

A cela s'ajoutent les surprimes éventuelles que vous devrez régler pour la prise en compte de certains risques particuliers.

Les banques ont l'obligation de faire apparaître dans leur offre de prêt le coût total de l'assurance et le montant des mensualités d'assurance. Vous avez ainsi la possibilité de comparer directement le coût total des contrats. Cette méthode ne prend pas en compte les échéances de paiement mais elle a l'avantage de la simplicité !

VIII - Le questionnaire médical et le secret médical

1 - Le questionnaire médical :

Vous devrez remplir dans tous les cas un questionnaire de santé. L'assureur doit de disposer d'informations sur votre état de santé pour lui permettre d'apprécier le « risque » qu'il prend en charge, et ainsi de vous accepter ou de vous refuser dans l'assurance, ou de vous accepter contre paiement de surprimes s'il estime que vous présentez un risque particulier.

Le questionnaire de santé fait le point sur votre état de santé : opérations subies, antécédents familiaux (diabète, maladie de coeur, aliénation mentale, suicide), affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs), arrêts de travail, cures, traitements spécialisés... Vous devez répondre par oui ou par non et préciser la date et la nature des interventions et des séjours dans des établissements spécialisés.

Prenez le temps de remplir vous-même à tête reposée votre questionnaire de santé et n'hésitez pas à l'emporter chez vous pour le compléter avec l'aide de votre médecin traitant, afin de ne rien oublier de ce qui figure dans votre dossier médical.

Ne cachez rien, car les déclarations portées sur le questionnaire de santé vous engagent : elles sont certifiées exactes par votre signature et fondent le contrat d'assurance. Une déclaration inexacte, même si l'erreur n'a aucun lien avec la cause de la maladie, vous expose à une sanction lors de la demande d'indemnisation, comme le prévoit le code des Assurances :

·                    si votre fausse déclaration était intentionnelle et votre mauvaise foi prouvée, l'assureur peut opposer la nullité du contrat, c'est-à-dire refuser toute indemnité,

·                    si vous vous étiez trompé de bonne foi, vous vous verrez appliquer la règle proportionnelle : l'indemnité sera réduite en proportion de la prime payée par rapport à ce qu'elle aurait du être si le risque avait été déclaré.

Il vaut donc mieux connaître au départ la surprime ou l'exclusion éventuelle qui s'applique à votre cas particulier plutôt que de risquer, en cas de sinistre, un refus de l'assureur de vous indemniser. La pièce à conviction sera ce questionnaire médical et nous vous invitons à le conserver soigneusement.

Au-dessus d'un certain montant assuré, ou si vous répondez « oui » à une seule des questions, vous devrez vous soumettre à un examen médical plus approfondi dans un centre agréé par l'assureur et à un examen spécifique cardio-vasculaire, aux frais de l'assureur.

2 - Le secret médical :

L'agence bancaire avec qui vous constituez votre dossier n'est qu'un intermédiaire entre l'assureur et vous, elle doit préserver le secret médical des pièces transmises, au même titre que l'assureur.

Si vous ne souhaitez pas que la banque connaisse votre état de santé, vous devez demander à envoyer vous-même directement votre dossier médical au médecin-conseil de l'assureur, qui communiquera ensuite sa décision à la banque.

Cette procédure particulière existe dans toutes les banques et ne peut vous être refusée.

Les évolutions possibles

La concurrence entre les banques et la mise en place du marché unique européen devraient faire évoluer les comportements des banques. Les banques peuvent apprécier le risque en se fondant non seulement sur votre capacité ou celle d'une caution à rembourser le prêt, mais également sur la valeur de marché de votre acquisition immobilière et sa facilité de revente.

Des concepts tels que le montant du prêt comparé à la valeur de marché du bien immobilier (« loan to value ratio ») permettent d'apprécier le risque purement immobilier de l'opération. Cette analyse peut amener la banque, comme c'est déjà le cas dans les pays anglo-saxons, à renoncer aux assurances sur la tête de l'emprunteur au cas où le bien financé aurait une valeur nette de revente (appréciée par un expert indépendant) largement supérieure au montant du prêt.

Cette approche du risque n'existe pas actuellement en France pour les prêts personnels immobiliers.